Préstec per pagar una herència: l’impost de successions i la part dels cohereus
Situacions
Un préstec per pagar una herència és un finançament amb garantia immobiliària que es demana per cobrir el que costa heretar: sobretot l’impost de successions i, sovint, la compra de la part dels altres hereus. La garantia sol ser el mateix immoble heretat o, si no és possible, un altre que ja tinguis. És un préstec a curt termini, habitualment de 6 a 36 mesos, que es retorna amb la venda de l’immoble, amb una hipoteca bancària posterior o amb altres ingressos.
La situació és freqüent: s’hereta un pis, un local o una casa, però no els diners per pagar els impostos ni per quedar-se l’immoble sencer.
Per què heretar costa diners
L’impost de successions
El termini per presentar i pagar l’impost és de sis mesos des de la defunció. Es pot demanar una pròrroga d’uns altres sis mesos, sempre que se sol·liciti dins dels cinc primers mesos, però la pròrroga genera interessos de demora. Així ho expliquen tant l’Agència Tributària com l’Agència Tributària de Catalunya.
Quant es paga depèn de la comunitat autònoma, del parentiu amb la persona morta, del valor del que s’hereta i de les reduccions i bonificacions que s’apliquin. Per això no donem xifres: demana el càlcul al teu notari o al teu gestor abans de decidir res.
Si l’impost es presenta tard sense que Hisenda l’hagi reclamat, la Llei general tributària aplica un recàrrec de l’1 % més un altre 1 % per cada mes complet de retard. Passats dotze mesos, el recàrrec és del 15 % i, a més, es cobren interessos de demora.
Hi ha una altra conseqüència pràctica: el Registre de la Propietat no inscriu l’herència si no s’acredita el pagament dels impostos. I sense l’herència inscrita al teu nom, vendre o hipotecar l’immoble amb normalitat es complica molt.
La plusvàlua municipal
Si heretes un immoble urbà, també cal declarar a l’ajuntament l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys, l’anomenada plusvàlua municipal. En les herències, el termini és de sis mesos, prorrogable fins a un any si ho demanes. L’import depèn de cada municipi.
Notaria, registre i gestoria
Als impostos s’hi sumen l’escriptura d’acceptació d’herència, la inscripció al Registre i, si la contractes, la gestoria. No són grans quantitats comparades amb l’impost, però també cal tenir-les.
Comprar la part dels cohereus
És l’altre gran motiu per demanar aquest préstec. Diversos germans hereten un pis i un se’l vol quedar. Els altres prefereixen cobrar la seva part.
El Codi civil espanyol diu que cap copropietari no està obligat a romandre en la comunitat: qualsevol pot demanar que es divideixi. I quan una cosa no es pot dividir, com un pis, permet adjudicar-la a un dels hereus a canvi que pagui als altres la seva part en diners. A Catalunya s’aplica el Codi civil de Catalunya, que té les seves pròpies regles; el teu notari et dirà quina correspon al teu cas.
El problema sol ser els diners. Qui es queda l’immoble ha de pagar als germans en el moment de signar, i el banc no sempre hi arriba a temps o no finança l’operació perquè els ingressos no encaixen en els seus criteris. Un préstec amb garantia del mateix immoble permet tancar el repartiment ara i, més endavant, substituir-lo per una hipoteca bancària o vendre si al final és el que convé.
Abans de demanar un préstec, mira les alternatives
Un préstec privat és més car que un de bancari. Convé descartar abans les opcions més barates.
| Opció | Quan encaixa |
|---|---|
| Pagar amb els diners dels comptes de la persona morta | Si hi ha prou saldo. L’Agència Tributària de Catalunya admet el pagament amb càrrec al compte de la persona morta en una entitat col·laboradora. |
| Ajornar o fraccionar l’impost | A Catalunya, si l’herència no té prou diners o béns fàcils de vendre: ajornament de fins a dos anys sense garantia o fraccionament de fins a cinc anualitats, amb interessos de demora. Altres comunitats tenen regles diferents. |
| Hipoteca bancària | Si tens temps i els teus ingressos encaixen en els criteris del banc. |
| Vendre l’immoble | Si ningú no se’l vol quedar. Tot i així, per vendre cal acceptar l’herència i pagar els impostos abans. |
| Préstec privat amb garantia immobiliària | Si hi ha pressa, si les altres opcions no hi arriben o no cobreixen tot l’import, i hi ha una sortida clara. |
En el fraccionament català, si els deutes superen 50.000 euros cal garantia. Els requisits canvien sovint: comprova’ls al web de l’Agència Tributària de Catalunya o de la teva comunitat abans de decidir.
Com funciona amb l’immoble heretat com a garantia
- Acceptació de l’herència. Se signa davant notari l’escriptura d’acceptació i adjudicació, en què queda clar a qui correspon l’immoble.
- Estudi de l’operació. El prestador mira el valor de l’immoble, les càrregues que tingui i, sobretot, com es retornarà el préstec.
- Ordre de les signatures. Per inscriure una hipoteca, el Registre exigeix que l’immoble estigui inscrit abans a nom de qui la signa, i per inscriure l’herència exigeix l’impost pagat. Per això l’acceptació, el préstec, el pagament de l’impost i les inscripcions es coordinen amb el notari i la gestoria.
- Signatura davant notari. El préstec es formalitza en escriptura pública i la hipoteca s’inscriu al Registre de la Propietat.
Si l’immoble heretat no pot servir de garantia (per exemple, perquè els hereus no es posen d’acord), se’n pot fer servir un altre que ja tinguis.
Pel que fa a l’import, el més habitual és que arribi fins al 50 % del valor de l’immoble, de vegades menys segons el tipus d’actiu. Expliquem per què a què és el LTV.
Si ets particular i la garantia és un habitatge
Quan qui demana el préstec, o qui l’avala, és una persona física i la garantia és un immoble d’ús residencial, s’aplica la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari. Compte: no cal que sigui el teu habitatge habitual. Un pis heretat on no vius també és un immoble residencial, i la llei hi inclou garatges i trasters.
Aquesta llei obliga a lliurar-te la informació del préstec amb almenys deu dies naturals d’antelació i a passar pel notari que triïs perquè te l’expliqui abans de signar. Si el teu cas és aquest, l’estudiem amb una cura especial. Ho expliquem en detall a és legal el préstec de capital privat?.
La sortida: com es retorna
És el que pesa més en la decisió del prestador. Les sortides habituals en una herència són:
- Vendre l’immoble quan ja està inscrit i es pot vendre sense presses, a preu de mercat.
- Refinançar amb el banc un cop inscrita l’herència, quan l’operació ja encaixa en els seus criteris.
- Altres ingressos o patrimoni que arribaran dins del termini: la venda d’un altre bé, un cobrament previst.
Funciona igual que un préstec pont: com més ben documentada estigui la sortida, més fàcil és l’operació.
Què convé tenir preparat
- Certificat de defunció i certificat d’últimes voluntats.
- Testament o declaració d’hereus.
- Nota simple de l’immoble i, si en tens, una valoració recent.
- El càlcul de l’impost de successions i de la plusvàlua, o almenys una estimació del gestor.
- Si compraràs la part d’altres hereus, l’acord amb ells i l’import que cal pagar-los.
L’estudi porta habitualment d’1 a 2 setmanes des que tenim la documentació.
Com t’ajudem
Airtenias Capital no presta diners: estudiem la teva operació, l’ordenem i busquem finançament entre prestadors privats que hi encaixin. Pots veure com funciona a la nostra pàgina de préstec amb garantia hipotecària.
Si estàs dins de termini per pagar una herència i et falta liquiditat, explica’ns el teu cas i et direm si té sentit i quines opcions hi veiem.