Préstec amb garantia hipotecària estant a l’ASNEF: quan és possible

És possible aconseguir un préstec amb garantia hipotecària estant a l’ASNEF o en un altre fitxer de morositat, però no sempre. Un prestador privat ho pot estudiar si l’immoble té prou valor, el deute que demanes és baix respecte a aquest valor i hi ha una manera clara de retornar-lo. El que no canvia és que mirarà el teu historial: la incidència no s’ignora, s’explica. I si la garantia és el teu habitatge habitual, la llei obliga a avaluar la teva solvència i no només l’immoble.

Què és l’ASNEF i què és la CIRBE

Se solen barrejar, però són coses diferents.

L’ASNEF i els altres fitxers de morositat són sistemes privats d’informació creditícia. Recullen deutes impagats que comuniquen els creditors: bancs, financeres, companyies de telefonia o de subministraments. Els regula l’article 20 de la Llei orgànica 3/2018 de protecció de dades. Perquè un deute s’hi pugui incloure:

• ha de ser cert, vençut i exigible, i no estar reclamat davant d’un jutge o de l’Administració;
• el creditor t’ha d’haver avisat que et podia incloure-hi;
• el deute principal ha de ser d’almenys 50 euros (disposició addicional sisena de la mateixa llei).

Les dades només es poden mantenir mentre duri l’impagament i, com a màxim, cinc anys des del venciment del deute.

La CIRBE (Central d’Informació de Riscos del Banc d’Espanya) no és un fitxer de morosos. És una base de dades pública en què bancs i altres entitats declaren els préstecs, crèdits i avals que té cada client, estiguin al corrent o no. Les entitats reben cada mes la informació agregada de les persones amb un risc acumulat superior a 1.000 euros. Allà es veu quant deus en total, a qui i si alguna operació té problemes.

Un prestador mira totes dues coses per motius diferents: l’ASNEF li diu si has deixat de pagar alguna cosa; la CIRBE, quant deus ja.

Quan sí que pot sortir l’operació

Amb una incidència en un fitxer, el prestador privat se centra en tres preguntes.

Quant val la garantia i quant demanes? És el primer. Habitualment es presta fins al 50 % del valor de l’immoble, sumant-hi la hipoteca que ja tingui. Amb un marge així, el prestador està molt més tranquil. T’ho expliquem a l’article sobre què és el LTV.

D’on ve la incidència? No és el mateix una factura de telèfon discutida que diverses quotes de préstecs sense pagar. Ajuda molt arribar amb l’explicació per escrit i amb justificants: què va passar, quant es deu i què s’ha fet des d’aleshores.

Com es retornarà? És la pregunta que pesa més. Una venda prevista, un cobrament pendent, un refinançament bancari quan es netegi l’historial, o ingressos que es puguin demostrar.

Moltes operacions amb incidències es plantegen així: el préstec cancel·la els deutes que figuren als fitxers i, amb l’historial net, més endavant es passa a un finançament bancari. Perquè funcioni, el pagament d’aquests deutes ha de quedar previst en la mateixa operació.

Quan no

Hi ha casos que no surten amb cap prestador seriós.

• Quan no hi ha manera de retornar el préstec, més enllà que l’immoble respongui. Un préstec que només es pot pagar executant la garantia és un mal préstec per a totes dues parts.
• Quan els deutes sobre l’immoble ja són alts: hipoteca, embargaments anotats, deutes amb Hisenda o amb la Seguretat Social. Si la suma s’acosta al valor de l’immoble, no queda marge.
• Quan la garantia és el teu habitatge i els teus ingressos no suporten les quotes. Aquí hi entra la llei.

Si ets persona física i la garantia és el teu habitatge, s’aplica la Llei 5/2019. El seu article 11 diu que l’avaluació de la solvència no es pot basar predominantment en el valor de la garantia, i l’article 12 obliga a consultar la CIRBE. Aquestes operacions s’estudien amb una cura especial.

Si el préstec és per a una empresa o la garantia no és un habitatge (un local, una nau, un solar), el marge d’anàlisi és més ampli. Ho expliquem a la pàgina de préstec amb garantia hipotecària per a empreses.

Com consultar la teva CIRBE

L’informe és gratuït i el pots demanar tu mateix al Banc d’Espanya:

• Per internet, a la seu electrònica del Banc d’Espanya, amb certificat electrònic o Cl@ve. El més habitual és tenir-lo en pocs minuts.
• En persona, a la seu central o en una sucursal, amb el formulari FDU-031.
• Per correu (només persones físiques), enviant aquest formulari signat a la Central d’Informació de Riscos, carrer d’Alcalá 48, Madrid. Arriba per correu certificat.

El termini màxim de resposta és de deu dies hàbils. Si hi veus alguna cosa que no és correcta, n’has de demanar la rectificació a l’entitat que la va declarar; si no la corregeix, pots reclamar al Banc d’Espanya.

Com sortir de l’ASNEF

1. Esbrina en quin fitxer ets. Exerceix el dret d’accés davant del mateix fitxer. És gratuït i t’han de respondre en un mes com a màxim. L’Agència Espanyola de Protecció de Dades (AEPD) no té aquesta informació, així que no l’hi demanis.
2. Si el deute és correcte, paga’l i guarda’n el justificant. Un cop pagat, t’hi han de donar de baixa. Pots demanar tu mateix la supressió al fitxer, sense esperar que ho faci el creditor.
3. Si no estàs d’acord amb el deute, reclama al creditor. Un deute discutit davant d’un jutge, l’Administració o un sistema de resolució alternatiu vinculant no hauria de figurar al fitxer.
4. Si no et responen o no et donen de baixa, presenta una reclamació davant l’AEPD, amb la prova que abans t’havies adreçat al fitxer.

Tingues en compte que pagar no esborra la CIRBE: hi continuaran apareixent els préstecs que tinguis vius, encara que estiguin al corrent.

Què cal preparar abans de demanar el préstec

• Nota simple de l’immoble i, si té hipoteca, l’últim rebut amb el capital pendent.
• Informe de la CIRBE recent.
• Detall de les incidències: creditor, import i estat, amb justificants.
• Com penses retornar el préstec i què ho demostra.

Sobre les garanties i com funcionen aquests préstecs tens més informació a la pàgina de préstec amb garantia hipotecària.

Com et podem ajudar

Airtenias Capital no presta: estudiem l’operació amb el seu historial real i, si veiem que té sentit, la presentem a prestadors privats que valoren aquest tipus de casos. Si no en té, t’ho diem.

Si tens una incidència a l’ASNEF o a la CIRBE i un immoble per aportar com a garantia, explica’ns la teva situació: quins deutes hi ha, quant val l’immoble i per a què necessites els diners.