Préstamo con garantía hipotecaria estando en ASNEF: cuándo es posible

Es posible conseguir un préstamo con garantía hipotecaria estando en ASNEF u otro fichero de morosidad, pero no siempre. Un prestamista privado puede estudiarlo si el inmueble tiene valor suficiente, la deuda que pides es baja respecto a ese valor y hay una forma clara de devolverla. Lo que no cambia es que va a mirar tu historial: la incidencia no se ignora, se explica. Y si la garantía es tu vivienda habitual, la ley obliga a evaluar tu solvencia y no solo el inmueble.

Qué es ASNEF y qué es la CIRBE

Se suelen mezclar, pero son cosas distintas.

ASNEF y los demás ficheros de morosidad son sistemas privados de información crediticia. Recogen deudas impagadas que comunican los acreedores: bancos, financieras, compañías de telefonía o de suministros. Los regula el artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018 de protección de datos. Para que una deuda pueda incluirse:

• tiene que ser cierta, vencida y exigible, y no estar reclamada ante un juez o la Administración;
• el acreedor tiene que haberte avisado de que podía incluirte;
• la deuda principal tiene que ser de al menos 50 euros (disposición adicional sexta de la misma ley).

Los datos solo pueden mantenerse mientras dure el impago y, como máximo, cinco años desde el vencimiento de la deuda.

La CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) no es un fichero de morosos. Es una base de datos pública en la que bancos y otras entidades declaran los préstamos, créditos y avales que tiene cada cliente, estén al corriente o no. Las entidades reciben cada mes la información agregada de las personas cuyo riesgo acumulado supera los 1.000 euros. Ahí se ve cuánto debes en total, a quién y si alguna operación tiene problemas.

Un prestamista mira las dos cosas por motivos distintos: ASNEF le dice si has dejado de pagar algo; la CIRBE, cuánto debes ya.

Cuándo sí puede salir la operación

Con una incidencia en un fichero, el prestamista privado se centra en tres preguntas.

¿Cuánto vale la garantía y cuánto pides? Es lo primero. Habitualmente se presta hasta el 50 % del valor del inmueble, sumando la hipoteca que ya tenga. Con un margen así, el prestamista está mucho más tranquilo. Te lo explicamos en el artículo sobre qué es el LTV.

¿De dónde viene la incidencia? No es lo mismo una factura de teléfono discutida que varias cuotas de préstamos sin pagar. Ayuda mucho llegar con la explicación por escrito y con justificantes: qué pasó, cuánto se debe y qué se ha hecho desde entonces.

¿Cómo se va a devolver? Es la pregunta que más pesa. Una venta prevista, un cobro pendiente, una refinanciación bancaria cuando se limpie el historial, o ingresos que se puedan demostrar.

Muchas operaciones con incidencias se plantean así: el préstamo cancela las deudas que figuran en los ficheros y, con el historial limpio, más adelante se pasa a una financiación bancaria. Para que funcione, el pago de esas deudas tiene que quedar previsto en la propia operación.

Cuándo no

Hay casos que no salen con ningún prestamista serio.

• Cuando no hay forma de devolver el préstamo, más allá de que el inmueble responda. Un préstamo que solo se puede pagar ejecutando la garantía es un mal préstamo para las dos partes.
• Cuando las deudas sobre el inmueble ya son altas: hipoteca, embargos anotados, deudas con Hacienda o la Seguridad Social. Si la suma se acerca al valor del inmueble, no queda margen.
• Cuando la garantía es tu vivienda y tus ingresos no soportan las cuotas. Aquí entra la ley.

Si eres persona física y la garantía es tu vivienda, se aplica la Ley 5/2019. Su artículo 11 dice que la evaluación de la solvencia no puede basarse predominantemente en el valor de la garantía, y el artículo 12 obliga a consultar la CIRBE. Estas operaciones se estudian con especial cuidado.

Si el préstamo es para una empresa o la garantía no es una vivienda (un local, una nave, un solar), el margen de análisis es más amplio. Lo explicamos en la página de préstamo con garantía hipotecaria para empresas.

Cómo consultar tu CIRBE

El informe es gratuito y puedes pedirlo tú mismo al Banco de España:

• Por internet, en la sede electrónica del Banco de España, con certificado electrónico o Cl@ve. Lo habitual es tenerlo en pocos minutos.
• En persona, en la sede central o en una sucursal, con el formulario FDU-031.
• Por correo (solo personas físicas), enviando ese formulario firmado a la Central de Información de Riesgos, calle de Alcalá 48, Madrid. Llega por correo certificado.

El plazo máximo de respuesta es de diez días hábiles. Si ves algo que no es correcto, tienes que pedir la rectificación a la entidad que lo declaró; si no lo corrige, puedes reclamar al Banco de España.

Cómo salir de ASNEF

1. Averigua en qué fichero estás. Ejerce el derecho de acceso ante el propio fichero. Es gratuito y deben responderte en un mes como máximo. La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) no tiene esa información, así que no se la pidas a ella.
2. Si la deuda es correcta, págala y guarda el justificante. Una vez pagada, deben darte de baja. Puedes pedir tú mismo la supresión al fichero, sin esperar a que lo haga el acreedor.
3. Si no estás de acuerdo con la deuda, reclama al acreedor. Una deuda discutida ante un juez, la Administración o un sistema de resolución alternativo vinculante no debería figurar en el fichero.
4. Si no te responden o no te dan de baja, presenta una reclamación ante la AEPD, con la prueba de que antes te dirigiste al fichero.

Ten en cuenta que pagar no borra la CIRBE: allí seguirán apareciendo los préstamos que tengas vivos, aunque estén al corriente.

Qué preparar antes de pedir el préstamo

• Nota simple del inmueble y, si tiene hipoteca, el último recibo con el capital pendiente.
• Informe de la CIRBE reciente.
• Detalle de las incidencias: acreedor, importe y estado, con justificantes.
• Cómo piensas devolver el préstamo y qué lo demuestra.

Sobre las garantías y cómo funcionan estos préstamos tienes más información en la página de préstamo con garantía hipotecaria.

Cómo te podemos ayudar

Airtenias Capital no presta: estudiamos la operación con su historial real y, si vemos que tiene sentido, la presentamos a prestamistas privados que valoran este tipo de casos. Si no lo tiene, te lo decimos.

Si tienes una incidencia en ASNEF o en la CIRBE y un inmueble que aportar como garantía, explícanos tu situación: qué deudas hay, cuánto vale el inmueble y para qué necesitas el dinero.