Préstamo para pagar una herencia: el impuesto de sucesiones y la parte de los coherederos
Situaciones
Un préstamo para pagar una herencia es una financiación con garantía inmobiliaria que se pide para cubrir lo que cuesta heredar: sobre todo el impuesto de sucesiones y, muchas veces, la compra de la parte de los demás herederos. La garantía suele ser el propio inmueble heredado o, si no es posible, otro que ya tengas. Es un préstamo a corto plazo, habitualmente de 6 a 36 meses, que se devuelve con la venta del inmueble, con una hipoteca bancaria posterior o con otros ingresos.
La situación es frecuente: se hereda un piso, un local o una casa, pero no el dinero para pagar los impuestos ni para quedarse con el inmueble entero.
Por qué heredar cuesta dinero
El impuesto de sucesiones
El plazo para presentar y pagar el impuesto es de seis meses desde el fallecimiento. Se puede pedir una prórroga de otros seis meses, siempre que se solicite dentro de los cinco primeros meses, pero la prórroga genera intereses de demora. Así lo explican tanto la Agencia Tributaria como la Agència Tributària de Catalunya.
Cuánto se paga depende de la comunidad autónoma, del parentesco con la persona fallecida, del valor de lo heredado y de las reducciones y bonificaciones que se apliquen. Por eso no damos cifras: pide el cálculo a tu notario o a tu gestor antes de decidir nada.
Si el impuesto se presenta tarde sin que Hacienda lo haya reclamado, la Ley General Tributaria aplica un recargo del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso. Pasados doce meses, el recargo es del 15 % y además se cobran intereses de demora.
Hay otra consecuencia práctica: el Registro de la Propiedad no inscribe la herencia sin que se acredite el pago de los impuestos. Y sin la herencia inscrita a tu nombre, vender o hipotecar el inmueble con normalidad se complica mucho.
La plusvalía municipal
Si heredas un inmueble urbano, también hay que declarar al ayuntamiento el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, la llamada plusvalía municipal. En las herencias, el plazo es de seis meses, prorrogable hasta un año si lo pides. El importe depende de cada municipio.
Notaría, registro y gestoría
A los impuestos se suman la escritura de aceptación de herencia, la inscripción en el Registro y, si la contratas, la gestoría. No son grandes cantidades comparadas con el impuesto, pero también hay que tenerlas.
Comprar la parte de los coherederos
Es el otro gran motivo para pedir este préstamo. Varios hermanos heredan un piso y uno quiere quedárselo. Los demás prefieren cobrar su parte.
El Código Civil dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad: cualquiera puede pedir que se divida. Y cuando una cosa no se puede dividir, como un piso, permite adjudicarla a uno de los herederos a cambio de que pague a los otros su parte en dinero. En Cataluña se aplica el Codi civil de Catalunya, que tiene sus propias reglas; tu notario te dirá cuál corresponde a tu caso.
El problema suele ser el dinero. Quien se queda el inmueble tiene que pagar a sus hermanos en el momento de firmar, y el banco no siempre llega a tiempo o no financia la operación porque los ingresos no encajan en sus criterios. Un préstamo con garantía del propio inmueble permite cerrar el reparto ahora y, más adelante, sustituirlo por una hipoteca bancaria o vender si al final es lo que conviene.
Antes de pedir un préstamo, mira las alternativas
Un préstamo privado es más caro que uno bancario. Conviene descartar antes las opciones más baratas.
| Opción | Cuándo encaja |
|---|---|
| Pagar con el dinero de las cuentas del fallecido | Si hay saldo suficiente. La Agència Tributària de Catalunya admite el pago con cargo a la cuenta de la persona fallecida en una entidad colaboradora. |
| Aplazar o fraccionar el impuesto | En Cataluña, si la herencia no tiene dinero o bienes fáciles de vender suficientes: aplazamiento de hasta dos años sin garantía o fraccionamiento de hasta cinco anualidades, con intereses de demora. Otras comunidades tienen reglas distintas. |
| Hipoteca bancaria | Si tienes tiempo y tus ingresos encajan en los criterios del banco. |
| Vender el inmueble | Si nadie quiere quedárselo. Aun así, para vender hay que aceptar la herencia y pagar los impuestos antes. |
| Préstamo privado con garantía inmobiliaria | Si hay prisa, si las otras opciones no llegan o no cubren todo el importe, y hay una salida clara. |
En el fraccionamiento catalán, si las deudas superan 50.000 euros hace falta garantía. Los requisitos cambian con frecuencia: compruébalos en la web de la Agència Tributària de Catalunya o de tu comunidad antes de decidir.
Cómo funciona con el inmueble heredado como garantía
- Aceptación de la herencia. Se firma ante notario la escritura de aceptación y adjudicación, en la que queda claro a quién corresponde el inmueble.
- Estudio de la operación. El prestamista mira el valor del inmueble, las cargas que tenga y, sobre todo, cómo se va a devolver el préstamo.
- Orden de las firmas. Para inscribir una hipoteca, el Registro exige que el inmueble esté antes inscrito a nombre de quien la firma, y para inscribir la herencia exige el impuesto pagado. Por eso la aceptación, el préstamo, el pago del impuesto y las inscripciones se coordinan con el notario y la gestoría.
- Firma ante notario. El préstamo se formaliza en escritura pública y la hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Si el inmueble heredado no puede servir de garantía (por ejemplo, porque los herederos no se ponen de acuerdo), se puede usar otro inmueble que ya tengas.
En cuanto al importe, lo habitual es que llegue hasta el 50 % del valor del inmueble, a veces menos según el tipo de activo. Explicamos por qué en qué es el LTV.
Si eres particular y la garantía es una vivienda
Cuando quien pide el préstamo, o quien lo avala, es una persona física y la garantía es un inmueble de uso residencial, se aplica la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ojo: no hace falta que sea tu vivienda habitual. Un piso heredado en el que no vives también es un inmueble residencial, y la ley incluye garajes y trasteros.
Esta ley obliga a entregarte la información del préstamo con al menos diez días naturales de antelación y a pasar por el notario que elijas para que te la explique antes de firmar. Si tu caso es este, lo estudiamos con especial cuidado. Lo explicamos en detalle en ¿es legal el préstamo de capital privado?.
La salida: cómo se devuelve
Es lo que más pesa en la decisión del prestamista. Las salidas habituales en una herencia son:
- Vender el inmueble cuando ya está inscrito y se puede vender sin prisas, al precio de mercado.
- Refinanciar con el banco una vez inscrita la herencia, cuando la operación ya encaja en sus criterios.
- Otros ingresos o patrimonio que llegarán dentro del plazo: la venta de otro bien, un cobro previsto.
Funciona igual que un préstamo puente: cuanto mejor documentada esté la salida, más fácil es la operación.
Qué conviene tener preparado
- Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades.
- Testamento o declaración de herederos.
- Nota simple del inmueble y, si la tienes, una valoración reciente.
- El cálculo del impuesto de sucesiones y de la plusvalía, o al menos una estimación del gestor.
- Si vas a comprar la parte de otros herederos, el acuerdo con ellos y el importe que hay que pagarles.
El estudio lleva habitualmente de 1 a 2 semanas desde que tenemos la documentación.
Cómo te ayudamos
Airtenias Capital no presta dinero: estudiamos tu operación, la ordenamos y buscamos financiación entre prestamistas privados que encajen con ella. Puedes ver cómo funciona en nuestra página de préstamo con garantía hipotecaria.
Si estás en plazo para pagar una herencia y te falta liquidez, cuéntanos tu caso y te diremos si tiene sentido y qué opciones vemos.