¿Es legal el préstamo de capital privado? Qué dice la ley y cómo protegerte

Sí, el préstamo de capital privado es legal en España. Que el dinero no lo preste un banco no hace que la operación sea irregular: una empresa, un fondo o un particular pueden prestar con garantía de un inmueble, siempre que se formalice correctamente y se cumplan las normas que correspondan. Qué normas son depende sobre todo de dos cosas: quién pide el dinero y qué se da como garantía.

Este artículo es una guía general. Cada operación tiene sus particularidades, y ante cualquier duda conviene consultar con un abogado o con el notario.

Cómo se formaliza un préstamo con garantía inmobiliaria

Sea quien sea el prestamista, un préstamo con hipoteca se firma en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. El Código Civil dice que la hipoteca no queda válidamente constituida si el documento no se inscribe en el Registro.

Esto ya es una primera protección: el notario identifica a las partes y comprueba el contenido de la escritura, y el Registro deja constancia pública de la hipoteca.

Cuándo se aplica la Ley 5/2019

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, es la que más protege a quien pide el préstamo. Se aplica cuando se cumplen dos condiciones:

1. El prestamista actúa de forma profesional. La ley incluye a quien presta de forma empresarial o profesional y también a quien lo hace de forma ocasional con una finalidad exclusivamente inversora.
2. El prestatario, o quien avala o da la garantía, es una persona física, y además:
   • la garantía es un inmueble de uso residencial (la ley incluye también garajes, trasteros y elementos similares), o
   • el préstamo sirve para comprar o conservar terrenos o inmuebles y quien lo pide es un consumidor.

Fíjate en el detalle del aval: si una empresa pide el préstamo y su administrador lo avala o pone su vivienda como garantía, la ley también se aplica.

Qué obliga a hacer

• Solo pueden prestar prestamistas registrados. Quien conceda estos préstamos de forma profesional debe estar inscrito en el registro correspondiente, salvo que sea una entidad de crédito o un establecimiento financiero de crédito.
• Información con diez días de antelación. Al menos diez días naturales antes de firmar, deben entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es una oferta vinculante, y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), entre otros documentos.
• Visita previa al notario. Antes de firmar, tienes que ir al notario que tú elijas. El notario comprueba que te han entregado la documentación a tiempo, te asesora de forma gratuita sobre las cláusulas y lo deja reflejado en un acta.
• Intermediarios registrados. Quien intermedia en estos préstamos también tiene que estar inscrito.

Por eso, cuando quien pide el préstamo es una persona física y la garantía es su vivienda, estudiamos la operación con especial cuidado.

Cuándo se aplica la Ley 2/2009

La Ley 2/2009 regula la relación de los consumidores con empresas que, de forma profesional y sin ser entidades de crédito, conceden préstamos hipotecarios que no entran en la Ley 5/2019, o intermedian en préstamos a consumidores con otras finalidades. Para la ley, consumidor es quien actúa fuera de su actividad empresarial o profesional, y puede ser una persona física o jurídica.

Esta ley exige a esas empresas inscribirse en los registros públicos de su comunidad autónoma antes de empezar a operar y contratar un seguro de responsabilidad civil o un aval bancario que cubra los perjuicios que puedan causar a los consumidores.

Y si quien pide el préstamo es una empresa

Cuando una sociedad pide financiación para su actividad, da en garantía un inmueble que no es de uso residencial y ninguna persona física la avala, normalmente no se aplica ninguna de estas dos leyes. La operación se rige por las normas generales civiles y mercantiles. Sigue siendo legal, sigue firmándose ante notario y la hipoteca se sigue inscribiendo en el Registro, pero las protecciones son menos y conviene revisar bien el contrato.

En resumen:

Cómo comprobar a un prestamista o a un intermediario

Pide siempre el número de registro y compruébalo tú.

• Bancos y establecimientos financieros de crédito: en el Registro de Entidades del Banco de España.
• Prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario que operan en toda España o en más de una comunidad autónoma: en el registro de prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario del Banco de España, que se consulta en su web.
• Los que operan solo en una comunidad autónoma: en el registro de esa comunidad. El Banco de España ofrece en la misma página un listado descargable que incluye también los inscritos en las comunidades autónomas.

El Banco de España advierte de que, si contratas con alguien que no está inscrito, no estarás protegido por las normas de transparencia del crédito inmobiliario ni podrás reclamar ante su Servicio de Reclamaciones. Si sospechas de alguien que actúa sin estar registrado, puedes comunicarlo por su Canal Externo de Denuncias.

Señales de alerta

Ninguna de estas señales demuestra por sí sola que haya una estafa, pero cualquiera de ellas es motivo para parar y consultar con un abogado o un notario antes de seguir.

• Te piden dinero por adelantado antes de estudiar la operación o de firmar, con la promesa de que el préstamo está aprobado. La tasación, la notaría o el Registro se pagan a esos profesionales y con factura, no a quien te ofrece el préstamo para que lo «tramite».
• No quieren firmar ante notario, te proponen un documento privado o no te dejan elegir notario. En los préstamos de la Ley 5/2019, el notario lo eliges tú.
• No te entregan la FEIN o te meten prisa para firmar sin respetar los diez días.
• Te proponen vender el inmueble con pacto de retro o con una opción de recompra en lugar de una hipoteca. Es decir: el inmueble pasa a ser suyo y te comprometes a recomprarlo en un plazo. El Código Civil prohíbe que el acreedor se apropie de lo que se le ha dado en hipoteca, y el Tribunal Supremo ha declarado nulas ventas de este tipo cuando en realidad escondían un préstamo. Pero para conseguirlo hay que ir a juicio, y mientras tanto el inmueble figura a nombre de otro.
• Te piden poderes para vender tu inmueble o que firmes documentos en blanco.
• Les da igual cómo vas a devolver el préstamo. Un prestamista serio quiere que la operación salga bien. Si a alguien no le importa tu salida y solo le interesa el valor del inmueble, desconfía.
• No aparecen en ningún registro o el número que te dan no coincide con el nombre de la empresa.

Cómo trabajamos en Airtenias Capital

Airtenias Capital no es una entidad de crédito y no presta dinero. Estudiamos tu operación y la presentamos a prestamistas privados que encajen con ella. La intermediación la realiza Biel Tenias Tenas, intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el n.º E553. Todas las operaciones se firman ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Si quieres saber más sobre cómo funciona este tipo de financiación, lee qué es un préstamo privado con garantía hipotecaria o en qué se diferencia de un banco en financiación privada o banco. También puedes ver nuestra página de préstamo con garantía hipotecaria.

Si tienes una operación y quieres que la revisemos con calma, cuéntanos tu caso.