És legal el préstec de capital privat? Què diu la llei i com protegir-te

Sí, el préstec de capital privat és legal a Espanya. Que els diners no els presti un banc no fa que l’operació sigui irregular: una empresa, un fons o un particular poden prestar amb garantia d’un immoble, sempre que es formalitzi correctament i es compleixin les normes que corresponguin. Quines normes són depèn sobretot de dues coses: qui demana els diners i què es dona com a garantia.

Aquest article és una guia general. Cada operació té les seves particularitats, i davant de qualsevol dubte convé consultar un advocat o el notari.

Com es formalitza un préstec amb garantia immobiliària

Sigui qui sigui el prestador, un préstec amb hipoteca se signa en escriptura pública davant de notari i s’inscriu al Registre de la Propietat. El Codi civil diu que la hipoteca no queda vàlidament constituïda si el document no s’inscriu al Registre.

Això ja és una primera protecció: el notari identifica les parts i comprova el contingut de l’escriptura, i el Registre deixa constància pública de la hipoteca.

Quan s’aplica la Llei 5/2019

La Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, és la que protegeix més qui demana el préstec. S’aplica quan es compleixen dues condicions:

1. El prestador actua de manera professional. La llei inclou qui presta de manera empresarial o professional i també qui ho fa de manera ocasional amb una finalitat exclusivament inversora.
2. El prestatari, o qui avala o dona la garantia, és una persona física, i a més:
   • la garantia és un immoble d’ús residencial (la llei inclou també garatges, trasters i elements similars), o
   • el préstec serveix per comprar o conservar terrenys o immobles i qui el demana és un consumidor.

Fixa’t en el detall de l’aval: si una empresa demana el préstec i el seu administrador l’avala o posa el seu habitatge com a garantia, la llei també s’aplica.

Què obliga a fer

• Només poden prestar prestadors registrats. Qui concedeixi aquests préstecs de manera professional ha d’estar inscrit al registre corresponent, tret que sigui una entitat de crèdit o un establiment financer de crèdit.
• Informació amb deu dies d’antelació. Almenys deu dies naturals abans de signar, t’han de lliurar la Fitxa europea d’informació normalitzada (FEIN), que és una oferta vinculant, i la Fitxa d’advertiments estandarditzats (FiAE), entre altres documents.
• Visita prèvia al notari. Abans de signar, has d’anar al notari que triïs. El notari comprova que t’han lliurat la documentació a temps, t’assessora de manera gratuïta sobre les clàusules i ho fa constar en una acta.
• Intermediaris registrats. Qui fa d’intermediari en aquests préstecs també ha d’estar inscrit.

Per això, quan qui demana el préstec és una persona física i la garantia és el seu habitatge, estudiem l’operació amb una cura especial.

Quan s’aplica la Llei 2/2009

La Llei 2/2009 regula la relació dels consumidors amb empreses que, de manera professional i sense ser entitats de crèdit, concedeixen préstecs hipotecaris que no entren a la Llei 5/2019, o fan d’intermediàries en préstecs a consumidors amb altres finalitats. Per a la llei, consumidor és qui actua fora de la seva activitat empresarial o professional, i pot ser una persona física o jurídica.

Aquesta llei exigeix a aquestes empreses inscriure’s als registres públics de la seva comunitat autònoma abans de començar a operar i contractar una assegurança de responsabilitat civil o un aval bancari que cobreixi els perjudicis que puguin causar als consumidors.

I si qui demana el préstec és una empresa

Quan una societat demana finançament per a la seva activitat, dona en garantia un immoble que no és d’ús residencial i cap persona física no l’avala, normalment no s’aplica cap d’aquestes dues lleis. L’operació es regeix per les normes generals civils i mercantils. Continua sent legal, continua signant-se davant de notari i la hipoteca es continua inscrivint al Registre, però les proteccions són menors i convé revisar bé el contracte.

En resum:

Com comprovar un prestador o un intermediari

Demana sempre el número de registre i comprova’l tu.

• Bancs i establiments financers de crèdit: al Registre d’Entitats del Banc d’Espanya.
• Prestadors i intermediaris de crèdit immobiliari que operen a tot Espanya o en més d’una comunitat autònoma: al registre de prestadors i intermediaris de crèdit immobiliari del Banc d’Espanya, que es consulta al seu web.
• Els que operen només en una comunitat autònoma: al registre d’aquesta comunitat. El Banc d’Espanya ofereix a la mateixa pàgina un llistat descarregable que inclou també els inscrits a les comunitats autònomes.

El Banc d’Espanya adverteix que, si contractes amb algú que no està inscrit, no estaràs protegit per les normes de transparència del crèdit immobiliari ni podràs reclamar davant del seu Servei de Reclamacions. Si sospites d’algú que actua sense estar registrat, ho pots comunicar pel seu Canal Extern de Denúncies.

Senyals d’alerta

Cap d’aquests senyals no demostra per si sol que hi hagi una estafa, però qualsevol d’ells és motiu per aturar-se i consultar un advocat o un notari abans de continuar.

• Et demanen diners per avançat abans d’estudiar l’operació o de signar, amb la promesa que el préstec està aprovat. La taxació, la notaria o el Registre es paguen a aquests professionals i amb factura, no a qui t’ofereix el préstec perquè el «tramiti».
• No volen signar davant de notari, et proposen un document privat o no et deixen triar notari. En els préstecs de la Llei 5/2019, el notari el tries tu.
• No et lliuren la FEIN o et fan pressa per signar sense respectar els deu dies.
• Et proposen vendre l’immoble amb pacte de retrovenda o amb una opció de recompra en lloc d’una hipoteca. És a dir: l’immoble passa a ser seu i et comprometes a recomprar-lo en un termini. El Codi civil prohibeix que el creditor s’apropiï del que se li ha donat en hipoteca, i el Tribunal Suprem ha declarat nul·les vendes d’aquest tipus quan en realitat amagaven un préstec. Però per aconseguir-ho cal anar a judici, i mentrestant l’immoble figura a nom d’un altre.
• Et demanen poders per vendre el teu immoble o que signis documents en blanc.
• Els és igual com tornaràs el préstec. Un prestador seriós vol que l’operació surti bé. Si a algú no li importa la teva sortida i només li interessa el valor de l’immoble, desconfia’n.
• No apareixen en cap registre o el número que et donen no coincideix amb el nom de l’empresa.

Com treballem a Airtenias Capital

Airtenias Capital no és una entitat de crèdit i no presta diners. Estudiem la teva operació i la presentem a prestadors privats que hi encaixin. La intermediació la fa Biel Tenias Tenas, intermediari de crèdit immobiliari inscrit al Banc d’Espanya amb el núm. E553. Totes les operacions se signen davant de notari i s’inscriuen al Registre de la Propietat.

Si vols saber més sobre com funciona aquest tipus de finançament, llegeix què és un préstec privat amb garantia hipotecària o en què es diferencia d’un banc a finançament privat o banc. També pots veure la nostra pàgina de préstec amb garantia hipotecària.

Si tens una operació i vols que la revisem amb calma, explica’ns el teu cas.