Préstec privat amb garantia hipotecària: què és, requisits i procés

Un préstec privat amb garantia hipotecària és un préstec que no concedeix un banc, sinó un prestador privat (una empresa, un fons o un inversor), i en què un immoble respon del deute. Si el préstec no es retorna, el prestador pot cobrar amb aquest immoble.

Aquesta garantia és la clau de tot: com que el prestador està cobert pel valor de l’immoble, pot estudiar operacions que un banc descartaria per les ràtios, l’historial o el temps. A canvi, presta menys sobre el valor, a terminis curts i amb un cost més alt que el banc.

Qui sol demanar-lo

No és un producte per comprar el primer habitatge. El demanen, sobretot:

• Empreses que necessiten circulant i tenen un local, unes oficines o una nau en propietat.
• Promotors que necessiten comprar sòl o acabar una obra.
• Inversors immobiliaris que volen liquiditat sense vendre, o tancar una compra abans que arribi un altre finançament.
• Particulars amb patrimoni que han de fer front a un pagament important (una herència, impostos, un deute) i no poden esperar el banc.

Requisits habituals

No hi ha una llista oficial, perquè cada prestador fixa els seus criteris. Però gairebé tots demanen el mateix:

• Un immoble en propietat que es pugui hipotecar: habitatge, local, oficina, nau o sòl. Pot ser teu, de la teva empresa o d’algú que accepti posar-lo com a garantia.
• Marge sobre el seu valor. El préstec, sumat a les hipoteques o embargaments que ja tingui l’immoble, no sol passar del 50 % del seu valor. En actius menys fàcils de vendre, el límit és més baix.
• Una sortida clara: com es retornaran els diners al venciment. Una venda, un refinançament amb el banc, un cobrament previst.
• Càrregues conegudes. Embargaments, deutes amb Hisenda o amb la comunitat, o una hipoteca anterior no sempre impedeixen l’operació, però cal conèixer-los des del principi. Si ja hi ha una hipoteca, t’expliquem les opcions a segona hipoteca sobre un immoble hipotecat.

Què mira el prestador

L’estudi és diferent del d’un banc. El que més pesa és:

1. L’immoble: què és, on és, quant val i quines càrregues té ja.
2. El LTV: quina part del valor de l’immoble representa el préstec. Com més baix, més fàcil i millors condicions. Ho expliquem en detall a què és el LTV, i pots fer el càlcul amb la calculadora.
3. La sortida: com es retornaran els diners al venciment.

Les nòmines, la CIRBE o l’historial també es miren, però no són el que decideix, llevat de l’habitatge d’una persona física.

Quant es pot demanar i a quin termini

Depèn de cada prestador i de cada operació, però el més habitual al mercat és:

És més car que un préstec bancari: es paga la rapidesa i la flexibilitat. Per això té sentit sobretot a curt termini i amb una sortida clara.

El procés, pas a pas

1. Primer contacte. Expliques per a què necessites els diners, quants, durant quant de temps i quin immoble aportes.
2. Documentació. Nota simple actualitzada, escriptura, últim rebut de la hipoteca si n’hi ha, i el que demostri la sortida: un contracte d’arres, una oferta del banc, un calendari de cobraments.
3. Valoració. El prestador demana una taxació o fa la seva pròpia valoració.
4. Proposta. Si l’operació encaixa, reps una proposta amb import, termini i condicions. Llegeix-la sencera abans d’acceptar.
5. Revisió jurídica. Es comproven les càrregues al Registre i es prepara la minuta de l’escriptura. Si la garantia és el teu habitatge, comencen a comptar els deu dies de la Llei 5/2019 (ho veiem més avall).
6. Signatura davant notari i inscripció de la hipoteca al Registre de la Propietat. Si hi ha deutes per cancel·lar, es paguen en aquest mateix acte.
7. Venciment. Retornes el préstec i es cancel·la la hipoteca, també amb escriptura i inscripció al Registre.

Quines despeses té

A més del cost del préstec mateix, hi ha despeses que existeixen en qualsevol hipoteca:

• Taxació o valoració de l’immoble.
• Notaria, per l’escriptura i per les còpies.
• Registre de la Propietat, per la inscripció de la hipoteca.
• Gestoria, si s’encarrega de presentar l’escriptura i tramitar-la.
• Impost sobre actes jurídics documentats. Des del novembre de 2018, en les escriptures de préstec amb garantia hipotecària el paga el prestador.
• Cancel·lació al final: una altra escriptura i una altra inscripció perquè la hipoteca desaparegui del Registre.

Qui paga cadascuna depèn de la llei aplicable. Si s’aplica la Llei 5/2019, la taxació la paga el prestatari, i la notaria de l’escriptura, la inscripció al Registre i la gestoria, el prestador. Les còpies les paga qui les demana. Fora d’aquesta llei, es reparteix segons el que es pacti, així que demana el desglossament per escrit abans de signar.

Desconfia de qualsevol que demani diners per avançat abans d’estudiar l’operació, o que no vulgui signar davant notari. La taxació, la notaria i el Registre es paguen a aquests professionals i amb factura.

Si ets particular i la garantia és el teu habitatge

Quan qui demana el préstec, l’avala o posa la garantia és una persona física i l’immoble és d’ús residencial, s’aplica la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari. Entre altres coses:

• el prestador t’ha de lliurar la documentació, inclosa la FEIN, almenys deu dies naturals abans de la signatura;
• abans de signar passes pel notari, que t’explica el contracte i ho recull en una acta que no et costa res;
• l’avaluació de la teva solvència no es pot basar sobretot en el valor de l’immoble: has de poder pagar;
• qui presta de manera professional ha d’estar inscrit al registre corresponent.

Si el teu cas és aquest, l’estudiem amb una cura especial. Tens més detall a és legal el préstec de capital privat?.

Quan no et convé

• Si el banc te’l dona en un termini raonable. Et sortirà més barat.
• Si no saps com el retornaràs. Un préstec que només es paga venent de pressa o perdent l’immoble és un mal préstec.
• Si necessites un termini llarg, per exemple per pagar un habitatge en vint anys. El finançament privat està pensat per a mesos, no per a dècades.
• Si la garantia és el teu habitatge i els teus ingressos no suporten el préstec. Ni la llei ni un prestador seriós ho permeten.

Preguntes freqüents

Puc demanar-lo si tinc deutes o soc en un fitxer de morosos? De vegades sí, si el LTV és baix i la sortida és clara. El prestador mirarà d’on ve la incidència i si el préstec serveix per resoldre-la.

L’immoble ha d’estar lliure de càrregues? No sempre. Es pot hipotecar en segon rang o cancel·lar la hipoteca anterior amb el mateix préstec, sempre que quedi marge.

Puc retornar-lo abans? Normalment sí. Mira al contracte si hi ha un termini mínim o una compensació per fer-ho.

Com et podem ajudar

Airtenias Capital no presta: estudiem l’operació, comprovem que les xifres quadrin i la presentem a prestadors privats que treballen amb aquest tipus de préstecs. Pots veure com funciona a la pàgina de préstec amb garantia hipotecària.

Si tens un immoble i una necessitat concreta, explica’ns l’operació: quin immoble aportes, quant necessites i com penses retornar-ho. Et direm si encaixa.