Préstamo privado con garantía hipotecaria: qué es y cómo funciona
Préstamos
Un préstamo privado con garantía hipotecaria es un préstamo que no concede un banco, sino un prestamista privado (una empresa, un fondo o un inversor), y en el que un inmueble responde de la deuda. Si el préstamo no se devuelve, el prestamista puede cobrar con ese inmueble.
Esa garantía es la clave de todo: como el prestamista está cubierto por el valor del inmueble, puede estudiar operaciones que un banco descartaría por los ratios, el historial o el tiempo.
Quién suele pedirlo
No es un producto para comprar la primera vivienda. Lo piden, sobre todo:
- Empresas que necesitan circulante y tienen un local, unas oficinas o una nave en propiedad.
- Promotores que necesitan comprar suelo o terminar una obra.
- Inversores inmobiliarios que quieren liquidez sin vender, o cerrar una compra antes de que llegue otra financiación.
- Particulares con patrimonio que tienen que hacer frente a un pago importante (una herencia, impuestos, una deuda) y no pueden esperar al banco.
Qué mira el prestamista
El estudio es distinto al de un banco. Lo que más pesa es:
- El inmueble: qué es, dónde está, cuánto vale y qué cargas tiene ya.
- El LTV: qué parte del valor del inmueble representa el préstamo. Cuanto más bajo, más fácil y mejores condiciones. Lo explicamos en detalle en qué es el LTV, y puedes hacer la cuenta con la calculadora.
- La salida: cómo se va a devolver el dinero al vencimiento. Una venta, una refinanciación con el banco, un cobro previsto…
Las nóminas, la CIRBE o el historial también se miran, pero no son lo que decide.
Cuánto se puede pedir y a qué plazo
Depende de cada prestamista y de cada operación, pero lo habitual en el mercado es:
| Orientativo | |
|---|---|
| Importe | Hasta el 50 % del valor del inmueble, a veces menos según el activo |
| Plazo | De 6 a 36 meses |
| Devolución | Al final del plazo, o en cuotas de intereses y el capital al final |
Es más caro que un préstamo bancario: se paga la rapidez y la flexibilidad. Por eso tiene sentido sobre todo a corto plazo y con una salida clara.
Cómo se formaliza
Como cualquier hipoteca: con escritura pública ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. Antes se pide una tasación o una valoración del inmueble, y la nota simple para comprobar quién es el titular y qué cargas tiene.
Desconfía de cualquier prestamista que pida dinero por adelantado antes de estudiar la operación, o que no quiera firmar ante notario.
Si eres particular y la garantía es tu vivienda
Cuando quien pide el préstamo es una persona física y la garantía es una vivienda, se aplica la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Es una ley que protege al consumidor: obliga a entregar información previa, a pasar por el notario para que te explique el contrato antes de firmarlo y limita qué empresas pueden prestar. Si tu caso es este, lo estudiamos con especial cuidado.
En resumen
Un préstamo privado con garantía hipotecaria es una herramienta útil cuando hay patrimonio detrás y el banco no llega. Lo importante es entrar con un LTV prudente, una salida clara y condiciones firmadas ante notario.
Si tienes una operación así, cuéntanosla y te diremos si encaja.