Comprar antes de vender: cómo financiar la compra y qué riesgos tiene

Comprar antes de vender es posible si puedes pagar la entrada y los gastos de la compra sin el dinero del piso que todavía no has vendido. Para eso hay cuatro caminos: tener ahorro suficiente, pedir al banco una hipoteca puente, pedir un préstamo puente a un prestamista privado con la garantía de un inmueble, o ajustar los tiempos firmando la venta en arras antes de comprar. Cuál conviene depende de cuánto dinero necesitas, de cuánto tardarás en vender y de tu situación con los bancos.

Por qué pasa tan a menudo

Las dos operaciones casi nunca encajan en el calendario. Encuentras el piso que buscabas y el vendedor quiere firmar en pocas semanas, pero el tuyo puede tardar meses en venderse. Si esperas a vender, puedes perder la compra. Si vendes primero, puede que tengas que irte de alquiler mientras encuentras otro.

Antes de mirar la financiación, conviene tener claras tres cifras:

• Lo que necesitas para comprar: precio, impuestos, notaría, registro y, si hay hipoteca nueva, la parte que el banco no financia.
• Lo que vas a obtener al vender: precio realista, no el deseado, menos la hipoteca que quede pendiente sobre tu piso actual y los gastos de la venta.
• Cuánto puedes tardar en vender: según la zona y el precio, puede ser cuestión de semanas o de muchos meses.

Con esas tres cifras se ve si el problema es solo de tiempo (el dinero llegará, pero tarde) o también de importe (aunque vendas, no te alcanza).

Las opciones para financiarlo

Hipoteca puente del banco

Algunos bancos ofrecen una hipoteca pensada para este caso: financian la compra de la vivienda nueva teniendo en cuenta que vas a vender la actual, y en algunos casos con un periodo inicial de cuota reducida. Cuando vendes, amortizas una parte y la hipoteca sigue con el importe que quede.

Es la opción más barata si encajas. El problema es que el banco analiza tus ingresos y tus deudas como en cualquier hipoteca, y durante un tiempo vas a tener dos préstamos a la vez. Si tus ingresos no soportan las dos cuotas en la evaluación del banco, o el estudio va a tardar más de lo que te da el vendedor, no te sirve.

Préstamo puente bancario

Es un préstamo a corto plazo para cubrir la entrada, que se devuelve con la venta. Funciona igual que la hipoteca puente en lo esencial: depende de tu perfil de ingresos y de los plazos del banco.

Préstamo puente privado con garantía inmobiliaria

Un prestamista privado presta a corto plazo con la garantía de un inmueble, normalmente el que vas a vender o otro que ya tengas. Se fija sobre todo en el valor de la garantía y en que la venta sea creíble, y no tanto en tus nóminas.

Lo habitual es que preste hasta el 50 % del valor del inmueble, contando la hipoteca que ya tenga, y con plazos de 6 a 36 meses. Es más caro que el banco, así que tiene sentido cuando lo que ganas con la compra compensa ese coste o cuando el banco no llega a tiempo. Te lo explicamos con más detalle en el artículo sobre el préstamo puente inmobiliario.

Si tu vivienda habitual es la garantía y pides el préstamo como persona física, se aplica la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario: el prestamista debe entregarte la documentación con al menos diez días naturales de antelación y debes pasar antes por el notario, que te explica las condiciones. Son operaciones que se estudian con especial cuidado.

Vender con arras antes de comprar

Si consigues comprador antes de firmar la compra, puedes firmar un contrato de arras con él y fijar la fecha de la escritura de venta de forma que coincida, o vaya justo antes, que la de tu compra. En muchos casos esto evita pedir financiación.

Ten en cuenta dos cosas. La primera, que con arras penitenciales (las del artículo 1454 del Código Civil) el comprador puede echarse atrás perdiendo lo que entregó, así que la venta no está garantizada del todo. La segunda, que si encadenas dos firmas el mismo día, cualquier retraso en una afecta a la otra.

Comparativa rápida

Los riesgos de comprar antes de vender

Antes de firmar la compra, ten un plan por si la venta tarda el doble de lo previsto o se cierra por menos dinero.

• Que la venta se retrase. Es el riesgo principal. Si el préstamo vence antes de vender, habrá que prorrogarlo o refinanciarlo, y eso cuesta dinero. Pide desde el principio un plazo con margen.
• Vender por menos de lo esperado. Si el precio baja, lo que obtengas puede no cubrir el préstamo y la hipoteca anterior. Haz la cuenta con un precio prudente.
• Pagar dos cuotas a la vez. Mientras no vendes, sigues pagando la hipoteca actual, los gastos de comunidad y el IBI de los dos inmuebles.
• Que el comprador en arras desista. Te quedas con la señal, pero vuelves a tener el piso en venta y la compra ya firmada.

Qué preparar antes de pedir financiación

• Nota simple de los inmuebles y último recibo de la hipoteca actual, con el capital pendiente.
• Una valoración o tasación del piso que vendes.
• El contrato de arras o la oferta de compra, si ya tienes comprador.
• La documentación del piso que compras: precio, contrato de reserva o arras y fecha prevista de firma.

Cuanto mejor documentada esté la venta, más fácil es la operación. Un prestamista privado lo primero que pregunta es cómo se va a devolver el préstamo, y la respuesta aquí es la venta.

Cómo te podemos ayudar

Airtenias Capital no presta: estudiamos la operación, comprobamos que las cifras cuadran y la presentamos a prestamistas privados que trabajan con este tipo de préstamos. Puedes ver cómo funciona en la página de préstamo puente.

Si has encontrado la vivienda y todavía no has vendido la tuya, cuéntanos las dos operaciones: qué compras, qué vendes y en qué plazos. Te diremos si tiene sentido una financiación puente o si hay una forma más sencilla de resolverlo.