Segunda hipoteca sobre un inmueble ya hipotecado: cómo funciona

Sí, se puede pedir un préstamo con la garantía de un inmueble que ya tiene hipoteca. La hipoteca nueva se inscribe en el Registro de la Propiedad detrás de la que ya existe, en segundo rango, y la primera no se toca. Lo que decide si la operación sale es el margen que queda: el prestamista suma lo que debes en la primera hipoteca y lo que pides ahora, y lo compara con el valor del inmueble. Antes de ir por este camino conviene mirar dos alternativas que a veces salen mejor: ampliar la hipoteca actual o cancelarla y refinanciar todo en un solo préstamo.

Qué es una hipoteca de segundo rango

Un mismo inmueble puede garantizar varias hipotecas. El Registro de la Propiedad las ordena por la fecha en que se inscriben: la primera tiene primer rango, la siguiente segundo, y así.

El rango importa cuando algo sale mal. Si el inmueble se ejecuta y se subasta, con lo que se obtiene se paga primero al acreedor de primer rango y, con lo que sobre, al de segundo. Por eso el acreedor de segundo rango asume más riesgo: solo cobra si el inmueble vale bastante más que la primera hipoteca.

Por eso las segundas hipotecas son poco habituales en los bancos y se plantean más con prestamistas privados, que estudian sobre todo el valor de la garantía y el margen que deja.

Cómo se calcula el LTV sumando cargas

El LTV es el porcentaje que representa la deuda sobre el valor del inmueble. En una segunda hipoteca no se calcula solo con el préstamo nuevo, sino con todo lo que pesa sobre el inmueble:

LTV = (pendiente de la primera hipoteca + préstamo nuevo + otras cargas) ÷ valor del inmueble × 100

Un ejemplo. Un piso valorado en 400.000 € con 90.000 € pendientes de hipoteca. Si pides 100.000 €, la deuda total es de 190.000 € y el LTV queda en el 47,5 %.

Los prestamistas privados trabajan habitualmente hasta el 50 % del valor del inmueble contando todas las cargas. En el ejemplo, el margen ya está casi agotado. Si la primera hipoteca fuera de 200.000 €, no quedaría espacio para el segundo préstamo.

Entran en la cuenta todas las cargas que aparezcan en la nota simple: hipotecas, embargos anotados o afecciones fiscales. Si quieres repasar el concepto, tienes el artículo sobre qué es el LTV.

Qué mira el prestamista en una segunda hipoteca

• El valor real del inmueble, con tasación o valoración propia, que suele ser prudente.
• El capital pendiente de la primera hipoteca y que esté al corriente de pago. Una primera hipoteca con cuotas impagadas es una señal de alarma, porque su acreedor puede iniciar la ejecución.
• Las condiciones de la primera hipoteca: plazo restante y cuota, porque mientras dure el segundo préstamo tendrás que pagar las dos.
• Cómo se va a devolver el préstamo nuevo: una venta, un cobro, una refinanciación o ingresos demostrables.
• Para qué es el dinero, sobre todo si se trata de una empresa o una inversión.

Si eres persona física y el inmueble es tu vivienda, se aplica la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, también a la segunda hipoteca. El prestamista debe evaluar tu solvencia y no solo el valor del inmueble, y debes pasar por el notario antes de firmar. Son operaciones que se estudian con especial cuidado.

Las alternativas

Ampliar la hipoteca actual

Puedes pedir a tu banco que amplíe el capital de la hipoteca que ya tienes. Es una novación regulada en la Ley 2/1994, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

En general, la modificación no hace perder el rango. La excepción es cuando la ampliación aumenta la responsabilidad hipotecaria o alarga el plazo: si después de tu hipoteca hay otros derechos inscritos, como un embargo o una segunda hipoteca, sus titulares tienen que aceptarlo para que la ampliación mantenga el primer rango.

Suele ser la opción más barata si tu banco acepta. El inconveniente es que estudia la operación como una hipoteca nueva: ingresos, endeudamiento y plazos bancarios.

Cancelar y refinanciar en un solo préstamo

Otra posibilidad es pedir un préstamo nuevo por el importe total, cancelar con él la hipoteca existente y quedarte con un solo préstamo en primer rango. Puede hacerse con un banco o con un prestamista privado.

Para el prestamista, el primer rango es más seguro que el segundo, y eso facilita la operación. A cambio, hay que tener en cuenta lo que cuesta cancelar la hipoteca actual y que, si era barata, vas a sustituir deuda barata por deuda más cara. Con un prestamista privado y un plazo de 6 a 36 meses, esta solución tiene sentido sobre todo si la primera hipoteca es pequeña o si después se va a volver a financiar con el banco.

Comparativa

Riesgos que conviene tener claros

• Pagar dos préstamos a la vez. Calcula si puedes asumir las dos cuotas durante todo el plazo, no solo el primer año.
• Llegar al vencimiento sin salida. Los préstamos privados son a corto plazo. Si el plan para devolverlo falla, habrá que prorrogar o refinanciar.
• Más deuda sobre el mismo inmueble. Si su valor baja, el margen se reduce para todos los acreedores, empezando por el de segundo rango.

Qué preparar

• Nota simple reciente del inmueble.
• Escritura de la primera hipoteca y último recibo con el capital pendiente.
• Una valoración o tasación, si la tienes.
• Para qué es el dinero y cómo se va a devolver.

Puedes ver cómo funcionan estas operaciones en la página de préstamo con garantía hipotecaria, y en qué se diferencian de un préstamo bancario en el artículo financiación privada o banco.

Cómo te podemos ayudar

Airtenias Capital no presta: estudiamos si tu operación encaja mejor como segunda hipoteca, como ampliación o como refinanciación, y si tiene sentido la presentamos a prestamistas privados. El plazo es habitualmente de 1 a 2 semanas desde que tenemos la documentación.

Si tienes un inmueble con hipoteca y necesitas financiación, envíanos los datos: valor aproximado, lo que queda de hipoteca y cuánto necesitas.