Segona hipoteca sobre un immoble ja hipotecat: com funciona

Sí, es pot demanar un préstec amb la garantia d’un immoble que ja té hipoteca. La hipoteca nova s’inscriu al Registre de la Propietat darrere de la que ja hi ha, en segon rang, i la primera no es toca. El que decideix si l’operació surt és el marge que queda: el prestador suma el que deus de la primera hipoteca i el que demanes ara, i ho compara amb el valor de l’immoble. Abans d’anar per aquest camí convé mirar dues alternatives que de vegades surten millor: ampliar la hipoteca actual o cancel·lar-la i refinançar-ho tot en un sol préstec.

Què és una hipoteca de segon rang

Un mateix immoble pot garantir diverses hipoteques. El Registre de la Propietat les ordena per la data en què s’inscriuen: la primera té primer rang, la següent segon, i així successivament.

El rang importa quan alguna cosa va malament. Si l’immoble s’executa i se subhasta, amb el que s’obté es paga primer el creditor de primer rang i, amb el que sobri, el de segon. Per això el creditor de segon rang assumeix més risc: només cobra si l’immoble val força més que la primera hipoteca.

Per això les segones hipoteques són poc habituals als bancs i es plantegen més amb prestadors privats, que estudien sobretot el valor de la garantia i el marge que deixa.

Com es calcula el LTV sumant càrregues

El LTV és el percentatge que representa el deute sobre el valor de l’immoble. En una segona hipoteca no es calcula només amb el préstec nou, sinó amb tot el que pesa sobre l’immoble:

LTV = (pendent de la primera hipoteca + préstec nou + altres càrregues) ÷ valor de l’immoble × 100

Un exemple. Un pis valorat en 400.000 € amb 90.000 € pendents d’hipoteca. Si demanes 100.000 €, el deute total és de 190.000 € i el LTV queda en el 47,5 %.

Els prestadors privats treballen habitualment fins al 50 % del valor de l’immoble comptant totes les càrregues. En l’exemple, el marge ja és gairebé esgotat. Si la primera hipoteca fos de 200.000 €, no quedaria espai per al segon préstec.

Entren en el càlcul totes les càrregues que apareguin a la nota simple: hipoteques, embargaments anotats o afeccions fiscals. Si vols repassar el concepte, tens l’article sobre què és el LTV.

Què mira el prestador en una segona hipoteca

• El valor real de l’immoble, amb taxació o valoració pròpia, que sol ser prudent.
• El capital pendent de la primera hipoteca i que estigui al corrent de pagament. Una primera hipoteca amb quotes impagades és un senyal d’alarma, perquè el seu creditor pot iniciar l’execució.
• Les condicions de la primera hipoteca: termini restant i quota, perquè mentre duri el segon préstec n’hauràs de pagar totes dues.
• Com es retornarà el préstec nou: una venda, un cobrament, un refinançament o ingressos demostrables.
• Per a què són els diners, sobretot si es tracta d’una empresa o d’una inversió.

Si ets persona física i l’immoble és el teu habitatge, s’aplica la Llei 5/2019, de contractes de crèdit immobiliari, també a la segona hipoteca. El prestador ha d’avaluar la teva solvència i no només el valor de l’immoble, i has de passar pel notari abans de signar. Són operacions que s’estudien amb una cura especial.

Les alternatives

Ampliar la hipoteca actual

Pots demanar al teu banc que ampliï el capital de la hipoteca que ja tens. És una novació regulada a la Llei 2/1994, sobre subrogació i modificació de préstecs hipotecaris.

En general, la modificació no fa perdre el rang. L’excepció és quan l’ampliació augmenta la responsabilitat hipotecària o allarga el termini: si després de la teva hipoteca hi ha altres drets inscrits, com un embargament o una segona hipoteca, els seus titulars ho han d’acceptar perquè l’ampliació mantingui el primer rang.

Sol ser l’opció més barata si el teu banc ho accepta. L’inconvenient és que estudia l’operació com una hipoteca nova: ingressos, endeutament i terminis bancaris.

Cancel·lar i refinançar en un sol préstec

Una altra possibilitat és demanar un préstec nou per l’import total, cancel·lar-hi la hipoteca existent i quedar-te amb un sol préstec en primer rang. Es pot fer amb un banc o amb un prestador privat.

Per al prestador, el primer rang és més segur que el segon, i això facilita l’operació. A canvi, cal tenir en compte el que costa cancel·lar la hipoteca actual i que, si era barata, substituiràs deute barat per deute més car. Amb un prestador privat i un termini de 6 a 36 mesos, aquesta solució té sentit sobretot si la primera hipoteca és petita o si després es tornarà a finançar amb el banc.

Comparativa

Riscos que convé tenir clars

• Pagar dos préstecs alhora. Calcula si pots assumir les dues quotes durant tot el termini, no només el primer any.
• Arribar al venciment sense sortida. Els préstecs privats són a curt termini. Si el pla per retornar-lo falla, caldrà prorrogar o refinançar.
• Més deute sobre el mateix immoble. Si el seu valor baixa, el marge es redueix per a tots els creditors, començant pel de segon rang.

Què cal preparar

• Nota simple recent de l’immoble.
• Escriptura de la primera hipoteca i últim rebut amb el capital pendent.
• Una valoració o taxació, si en tens.
• Per a què són els diners i com es retornaran.

Pots veure com funcionen aquestes operacions a la pàgina de préstec amb garantia hipotecària, i en què es diferencien d’un préstec bancari a l’article finançament privat o banc.

Com et podem ajudar

Airtenias Capital no presta: estudiem si la teva operació encaixa millor com a segona hipoteca, com a ampliació o com a refinançament, i si té sentit la presentem a prestadors privats. El termini és habitualment d’1 a 2 setmanes des que tenim la documentació.

Si tens un immoble amb hipoteca i necessites finançament, envia’ns les dades: valor aproximat, el que queda d’hipoteca i quant necessites.