Financiación para subastas judiciales: cómo pagar el resto del precio a tiempo

La financiación para subastas judiciales sirve para pagar el resto del precio cuando te adjudican un inmueble y el plazo para hacerlo es demasiado corto para un banco. En una subasta judicial de inmuebles ese plazo es de 20 días, según la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si no pagas a tiempo, pierdes el depósito que hiciste para pujar. Por eso la financiación hay que tenerla preparada antes de pujar, no después de ganar.

Cómo funciona hoy una subasta judicial de inmuebles

Las subastas judiciales se hacen por internet, en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado. Allí se publican el anuncio, la valoración, la certificación de cargas del Registro y, si consta, la situación posesoria del inmueble.

El depósito para pujar

Para pujar por un inmueble hay que consignar antes una cantidad equivalente al 20 % del valor de subasta, o un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje da menos. El letrado de la Administración de Justicia puede subirlo o bajarlo según las circunstancias de cada subasta.

Este porcentaje está en vigor desde el 3 de abril de 2025, tras la reforma de la Ley Orgánica 1/2025. Antes era del 5 %, y muchas guías de internet todavía dan esa cifra. Comprueba siempre lo que dice el anuncio de tu subasta.

El plazo para pagar el resto

• Si la mejor puja es igual o superior al 70 % del valor de subasta, se aprueba el remate al día siguiente del cierre y tienes 20 días desde el cierre de la subasta para consignar la diferencia entre el depósito y el precio.
• Si la puja es inferior al 70 %, el deudor tiene diez días para presentar a alguien que mejore la oferta. Si nadie la mejora y se aprueba el remate, se te requiere para pagar el resto en 20 días.

Si no pagas en plazo, la ley lo llama quiebra de la subasta: pierdes el depósito y el inmueble vuelve a subastarse.

Las cargas anteriores no desaparecen

Al pujar aceptas que las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta siguen vigentes, y que si te adjudicas el inmueble respondes de ellas. Una hipoteca anterior, por ejemplo, sigue ahí. El precio que pagas en la subasta no siempre es el coste total.

Por qué el banco no suele llegar

Un banco necesita tasar el inmueble, estudiar tu perfil y preparar la hipoteca. Habitualmente tarda de 1 a 3 meses. Además, en una subasta a menudo no se puede visitar el inmueble, puede haber ocupantes y la documentación es la que consta en el procedimiento. Son circunstancias que un banco suele evitar.

La financiación privada se centra en el valor del inmueble y en la salida, y puede resolverse habitualmente en 1 a 2 semanas desde que tenemos la documentación. Por eso encaja mejor con estos plazos.

Dos formas de usar un inmueble como garantía

Con otro inmueble que ya tienes

Es la opción más sencilla y la que más prestamistas aceptan. Ofreces como garantía un inmueble de tu propiedad, libre de cargas o con pocas, y el préstamo se puede dejar estudiado antes de la subasta. Si ganas, se firma y pagas a tiempo. Funciona como un préstamo puente hasta que vendas, alquiles y refinancies, o recuperes la inversión.

Con el propio inmueble subastado

La ley prevé esta posibilidad. Si lo solicitas, el letrado de la Administración de Justicia expide un testimonio del decreto de aprobación del remate, antes de que hayas pagado el precio, para que puedas constituir una hipoteca sobre tu derecho como rematante. Mientras tanto, el plazo para pagar queda suspendido y se reanuda cuando te entregan el testimonio. Cuando pagas el precio y el inmueble se inscribe a tu nombre, la hipoteca pasa a recaer directamente sobre él.

Es una vía útil, pero más exigente. Hay menos prestamistas dispuestos a usarla y suelen pedir un LTV más bajo, porque no conocen el estado del inmueble ni si hay ocupantes. Explicamos qué es el LTV y por qué importa en qué es el LTV.

Subastas de la Agencia Tributaria

La Agencia Tributaria también subasta inmuebles embargados por deudas, y también lo hace en el Portal de Subastas del BOE. Las reglas no son las mismas que en las judiciales:

En las subastas de la Agencia Tributaria, el anuncio puede prever que el resto del precio se pague el mismo día en que se firma la escritura pública de venta. Lee siempre el anuncio concreto: es lo que manda en cada subasta.

Sobre la cesión de remate

La Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce al ejecutante (normalmente, el acreedor que ha iniciado la ejecución) y a los acreedores posteriores el derecho a ceder el remate a un tercero. No es algo que pueda hacer cualquier postor. Si alguien te propone comprar a través de una cesión de remate, pide a un abogado que revise los plazos y quién paga qué, porque de ello depende también cuándo necesitas la financiación.

Antes de pujar: lista de comprobación

• Lee la certificación de cargas del Portal de Subastas y calcula qué cargas seguirán vigentes después de la adjudicación.
• Averigua la situación posesoria. Si hay ocupantes, el plazo para disponer del inmueble puede alargarse mucho.
• Suma todos los costes: precio, cargas que asumes, impuestos de la compra, notaría, registro y, si hace falta, reformas.
• Ten la financiación estudiada antes de pujar, con la garantía y el importe máximo claros. Lo habitual es que el préstamo llegue hasta el 50 % del valor del inmueble que se da en garantía.
• Define la salida: venta, alquiler y refinanciación con el banco, o devolución con otros ingresos. El plazo del préstamo suele ser de 6 a 36 meses.

Si eres particular

Si quien pide el préstamo, o quien lo avala, es una persona física y la garantía es un inmueble de uso residencial, se aplica la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. También puede aplicarse cuando un consumidor pide un préstamo para comprar un inmueble. La ley exige entregar la información con al menos diez días naturales de antelación y pasar por el notario que elijas antes de firmar, así que hay que contar con esos días dentro del plazo de pago. Si tu caso es este, lo estudiamos con especial cuidado.

Si vas a pujar a través de una sociedad, lo habitual es plantear la operación como un préstamo privado con garantía hipotecaria a nombre de la empresa.

Cómo te ayudamos

Airtenias Capital no presta dinero: estudiamos tu operación antes de la subasta y buscamos financiación entre prestamistas privados que encajen con ella. Así sabes, antes de pujar, con qué importe y en qué condiciones puedes contar.

Si tienes una subasta a la vista, cuéntanos la operación con el enlace del Portal de Subastas y la garantía que puedes ofrecer.