Hipoteca sobre un local comercial o una nave: cómo financiar tu empresa

Sí, puedes hipotecar un local comercial o una nave para conseguir financiación para tu empresa, tanto con un banco como con un prestamista privado. El banco suele financiar un porcentaje menor que en una vivienda y mira sobre todo las cuentas de la empresa. Un prestamista privado se fija más en el inmueble y en cómo se devolverá el préstamo, y habitualmente financia hasta el 50 % de su valor. Lo que decide el importe es lo fácil que sería vender ese local o esa nave.

Para qué se usa

Las empresas que tienen sus instalaciones en propiedad suelen tener ahí buena parte de su patrimonio. Hipotecarlas permite convertir ese valor en liquidez sin vender. Los usos más habituales son:

• Circulante: pagar a proveedores, cubrir un pico de actividad o una campaña.
• Deudas con Hacienda o la Seguridad Social, o embargos que bloquean la financiación bancaria.
• Refinanciar varias deudas caras en una sola.
• Invertir: maquinaria, una ampliación o la compra de otro local.
• Operaciones societarias: la salida de un socio o una herencia en la empresa familiar.

En estos casos, la financiación privada se usa sobre todo como solución de plazo corto, de 6 a 36 meses, mientras la empresa ordena sus cuentas o llega una entrada prevista. Puedes ver cómo encaja en la página de préstamo con garantía hipotecaria para empresas.

Por qué el banco financia menos en un local o una nave

Un local o una nave no se compran ni se venden como una vivienda. Hay menos compradores, el precio depende mucho de la ubicación y del uso, y venderlos puede llevar bastante tiempo. Para quien presta, eso significa más riesgo si un día tiene que recuperar su dinero con la garantía.

A eso se suma cómo se tasan. La Orden ECO/805/2003, que regula las tasaciones con finalidad hipotecaria, establece criterios prudentes para estos inmuebles:

• Si el inmueble está ligado a una actividad económica, se toma el menor de varios valores: el de comparación con otros inmuebles, el que resulta de sus rentas y el de reponerlo.
• Si está alquilado (y no es una vivienda), se toma el menor entre el valor calculado por sus rentas y el valor de comparación como si estuviera libre.

Es decir, la tasación tiende a quedarse en la cifra más baja. Y el banco, además, suele aplicar sobre ella un porcentaje de financiación menor que en vivienda y estudia a fondo las cuentas, la CIRBE y la capacidad de pago de la empresa. Si las cuentas no acompañan, el inmueble por sí solo no basta.

Cómo se valora un local o una nave

Más allá de los metros, hay detalles que mueven mucho el valor y, sobre todo, la facilidad para venderlo:

En un local:

• La calle y el paso de gente. Un local en una calle comercial se vende o se alquila mucho antes que uno en una calle secundaria.
• La fachada, la altura y si está a pie de calle.
• Los usos que permite el planeamiento y si tiene licencia de actividad.
• El estado y lo que costaría adaptarlo a otro negocio.

En una nave:

• El polígono, los accesos y la cercanía a vías principales.
• La altura libre, los muelles de carga y la potencia eléctrica.
• Si está muy adaptada a una actividad concreta. Cuanto más específica, menos compradores tendrá.

Por eso dos locales con la misma superficie pueden recibir importes muy distintos. La relación entre lo que se pide y lo que vale el inmueble la explicamos en el artículo sobre qué es el LTV.

Ocupado, alquilado o vacío

La situación del inmueble cambia cómo lo mira el prestamista.

Un local bien alquilado, con un inquilino solvente y una renta de mercado, suele ser la garantía más cómoda: demuestra que hay demanda y genera ingresos. Un local vacío se puede financiar igual, pero con un importe más prudente.

Cómo funciona el préstamo con garantía de un local

1. Estudio. Se revisan el inmueble, sus cargas, el destino del dinero y la salida: cómo se devolverá el préstamo.
2. Valoración. Con una tasación de una sociedad homologada o con la valoración del propio prestamista.
3. Propuesta. Las condiciones se trasladan por escrito antes de firmar nada.
4. Firma. La hipoteca se firma ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Sin esa inscripción, la hipoteca no queda constituida.

El inmueble puede ser de la propia empresa o de un socio que lo aporte como garantía. La devolución puede ser de una vez al final del plazo o en cuotas. Con la documentación completa, la respuesta llega habitualmente en 1 a 2 semanas.

Si quien pide el préstamo o lo avala es una persona física y la garantía es un inmueble de uso residencial, se aplica la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario. Ocurre, por ejemplo, cuando un socio añade su vivienda como garantía adicional. Cambia qué prestamistas pueden conceder la operación, así que hay que decirlo desde el principio.

Qué documentación preparar

• Nota simple del local o la nave, de menos de tres meses.
• Último recibo del IBI.
• Contrato de alquiler y últimos recibos, si está alquilado.
• Licencia de actividad, si la tiene.
• Documentación de la empresa: escrituras, poderes de quien firma, últimas cuentas anuales e impuesto de sociedades.
• Deudas pendientes: préstamos, aplazamientos con Hacienda o embargos.
• Dos líneas sobre para qué es el dinero y cómo se devolverá.

Siguiente paso

Si tu empresa tiene un local o una nave en propiedad y necesita liquidez, Airtenias Capital estudia la operación y la presenta a los prestamistas privados que trabajan con este tipo de inmuebles. Si quieres comparar antes con la vía bancaria, te puede servir el artículo sobre financiación privada o banco. Cuando lo tengas claro, envíanos los datos del inmueble.