Hipoteca sobre un local comercial o una nau: com finançar la teva empresa

Sí, pots hipotecar un local comercial o una nau per aconseguir finançament per a la teva empresa, tant amb un banc com amb un prestador privat. El banc sol finançar un percentatge menor que en un habitatge i mira sobretot els comptes de l’empresa. Un prestador privat es fixa més en l’immoble i en com es retornarà el préstec, i habitualment finança fins al 50 % del seu valor. El que decideix l’import és com de fàcil seria vendre aquest local o aquesta nau.

Per a què es fa servir

Les empreses que tenen les instal·lacions en propietat solen tenir-hi bona part del seu patrimoni. Hipotecar-les permet convertir aquest valor en liquiditat sense vendre. Els usos més habituals són:

• Circulant: pagar proveïdors, cobrir un pic d’activitat o una campanya.
• Deutes amb Hisenda o la Seguretat Social, o embargaments que bloquegen el finançament bancari.
• Refinançar diversos deutes cars en un de sol.
• Invertir: maquinària, una ampliació o la compra d’un altre local.
• Operacions societàries: la sortida d’un soci o una herència a l’empresa familiar.

En aquests casos, el finançament privat es fa servir sobretot com a solució de termini curt, de 6 a 36 mesos, mentre l’empresa ordena els comptes o arriba una entrada prevista. Pots veure com hi encaixa a la pàgina de préstec amb garantia hipotecària per a empreses.

Per què el banc finança menys en un local o una nau

Un local o una nau no es compren ni es venen com un habitatge. Hi ha menys compradors, el preu depèn molt de la ubicació i de l’ús, i vendre’ls pot portar força temps. Per a qui presta, això vol dir més risc si un dia ha de recuperar els diners amb la garantia.

A això s’hi afegeix com es taxen. L’Ordre ECO/805/2003, que regula les taxacions amb finalitat hipotecària, estableix criteris prudents per a aquests immobles:

• Si l’immoble està lligat a una activitat econòmica, es pren el menor de diversos valors: el de comparació amb altres immobles, el que resulta de les seves rendes i el de reposició.
• Si està llogat (i no és un habitatge), es pren el menor entre el valor calculat per les seves rendes i el valor de comparació com si estigués lliure.

És a dir, la taxació tendeix a quedar-se en la xifra més baixa. I el banc, a més, sol aplicar-hi un percentatge de finançament menor que en habitatge i estudia a fons els comptes, la CIRBE i la capacitat de pagament de l’empresa. Si els comptes no acompanyen, l’immoble per si sol no n’hi ha prou.

Com es valora un local o una nau

Més enllà dels metres, hi ha detalls que mouen molt el valor i, sobretot, la facilitat per vendre’l:

En un local:

• El carrer i el pas de gent. Un local en un carrer comercial es ven o es lloga molt abans que un en un carrer secundari.
• La façana, l’alçada i si és a peu de carrer.
• Els usos que permet el planejament i si té llicència d’activitat.
• L’estat i el que costaria adaptar-lo a un altre negoci.

En una nau:

• El polígon, els accessos i la proximitat a vies principals.
• L’alçada lliure, els molls de càrrega i la potència elèctrica.
• Si està molt adaptada a una activitat concreta. Com més específica, menys compradors tindrà.

Per això dos locals amb la mateixa superfície poden rebre imports molt diferents. La relació entre el que es demana i el que val l’immoble l’expliquem a l’article sobre què és el LTV.

Ocupat, llogat o buit

La situació de l’immoble canvia com el mira el prestador.

Un local ben llogat, amb un llogater solvent i una renda de mercat, sol ser la garantia més còmoda: demostra que hi ha demanda i genera ingressos. Un local buit es pot finançar igualment, però amb un import més prudent.

Com funciona el préstec amb garantia d’un local

1. Estudi. Es revisen l’immoble, les seves càrregues, la destinació dels diners i la sortida: com es retornarà el préstec.
2. Valoració. Amb una taxació d’una societat homologada o amb la valoració del mateix prestador.
3. Proposta. Les condicions es traslladen per escrit abans de signar res.
4. Signatura. La hipoteca se signa davant de notari i s’inscriu al Registre de la Propietat. Sense aquesta inscripció, la hipoteca no queda constituïda.

L’immoble pot ser de la mateixa empresa o d’un soci que l’aporti com a garantia. La devolució pot ser d’una sola vegada al final del termini o en quotes. Amb la documentació completa, la resposta arriba habitualment en 1 a 2 setmanes.

Si qui demana el préstec o l’avala és una persona física i la garantia és un immoble d’ús residencial, s’aplica la Llei 5/2019 de crèdit immobiliari. Passa, per exemple, quan un soci afegeix el seu habitatge com a garantia addicional. Canvia quins prestadors poden concedir l’operació, així que cal dir-ho des del principi.

Quina documentació preparar

• Nota simple del local o la nau, de menys de tres mesos.
• Últim rebut de l’IBI.
• Contracte de lloguer i últims rebuts, si està llogat.
• Llicència d’activitat, si en té.
• Documentació de l’empresa: escriptures, poders de qui signa, últims comptes anuals i impost de societats.
• Deutes pendents: préstecs, ajornaments amb Hisenda o embargaments.
• Dues línies sobre per a què són els diners i com es retornaran.

Següent pas

Si la teva empresa té un local o una nau en propietat i necessita liquiditat, Airtenias Capital estudia l’operació i la presenta als prestadors privats que treballen amb aquest tipus d’immobles. Si abans vols comparar-ho amb la via bancària, et pot servir l’article sobre finançament privat o banc. Quan ho tinguis clar, envia’ns les dades de l’immoble.