Préstec amb garantia d'un solar: quant es pot demanar i de què depèn

Sí, es pot demanar un préstec amb un solar o un terreny com a garantia. Funciona com qualsevol préstec amb garantia hipotecària: se signa davant de notari i la hipoteca s’inscriu al Registre de la Propietat. La diferència és en l’import. Un sòl és més difícil de valorar i de vendre que un edifici, així que els prestadors financen un percentatge menor del seu valor, i aquest percentatge depèn sobretot de la situació urbanística del terreny.

Solar, terreny i sòl no són el mateix

En el llenguatge del carrer es fan servir com a sinònims, però a efectes d’un préstec convé distingir-los.

La llei estatal del sòl distingeix només dues situacions bàsiques: sòl rural i sòl urbanitzat. La classificació que més es fa servir a la pràctica (urbà, urbanitzable, no urbanitzable o rústic) la fixa cada comunitat autònoma en la seva llei d’urbanisme, i l’aplica cada ajuntament en el seu pla.

A Catalunya, per exemple, el Decret legislatiu 1/2010, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme, classifica el sòl en urbà, urbanitzable i no urbanitzable. Altres comunitats fan servir noms diferents: a Andalusia, la llei actual distingeix només entre sòl urbà i sòl rústic.

Un solar, en sentit estricte, és un terreny en sòl urbà que ja es pot edificar. En la llei catalana, per exemple, ha d’estar urbanitzat, tenir els serveis bàsics, donar a un carrer pavimentat i amb enllumenat, i poder obtenir llicència de manera immediata, sense estar pendent d’un pla o un polígon per desenvolupar.

Com influeix la classificació en el valor i en la liquiditat

Les taxacions amb finalitat hipotecària segueixen l’Ordre ECO/805/2003, que separa els terrenys en dos nivells. Al nivell II hi entren els terrenys no urbanitzables i els urbanitzables que encara no tenen definides les condicions de desenvolupament. La resta queda al nivell I.

La diferència és gran:

• En un terreny de nivell I, com un solar, es valora el que s’hi pot construir: per comparació amb altres terrenys o, si no hi ha dades, pel mètode residual, que parteix del valor del que s’hi edificarà i en resta els costos.
• En un terreny de nivell II es valora per comparació sense tenir en compte cap possible ús urbanístic. Si no es pot calcular així, l’ordre limita el valor com a màxim al valor cadastral.

A més, en una taxació hipotecària s’eliminen les expectatives de canvi d’ús o d’edificabilitat. Que un terreny rústic «algun dia serà urbanitzable» no suma valor a efectes de garantia.

Per què el LTV és més prudent en sòl

El LTV és la relació entre el que es demana i el que val la garantia. En finançament privat, el límit habitual és de fins al 50 % del valor de l’immoble. En sòl, aquest percentatge baixa, per diverses raons:

• No genera ingressos. Un local o un habitatge es poden llogar; un solar, en general, no.
• Depèn de tercers. El seu valor està lligat a llicències, plans i terminis que el propietari no controla.
• Hi ha menys compradors. Sobretot promotors, i en moments de mercat fluix són els primers que desapareixen.
• Costa mantenir-lo. IBI, tanca, neteja i, en alguns casos, terminis per edificar que, si vencen, compliquen la situació del terreny.

Si vols veure com es calcula i com millorar-lo, ho expliquem a l’article sobre què és el LTV. La manera més habitual d’aconseguir més import amb un sòl és afegir un altre immoble com a garantia.

Usos típics

• Comprar el solar o pagar la part del preu que falta en una compra ja pactada.
• Pagar el projecte i la llicència mentre arriba el préstec promotor del banc. Ho expliquem amb detall a l’article sobre el préstec promotor sense prevendes.
• Aconseguir liquiditat per a una empresa que té un terreny en propietat i no el vol vendre.
• Cancel·lar deutes o embargaments que pesen sobre el mateix terreny i que impedeixen vendre’l o finançar-lo amb el banc.
• Reforçar una altra operació, aportant el terreny com a garantia addicional per abaixar el LTV del conjunt.

Quina documentació preparar

• Nota simple recent, per veure titularitat, superfície i càrregues.
• Certificat o cèdula urbanística de l’ajuntament, que indica la classificació i el que s’hi pot construir.
• Últim rebut de l’IBI.
• Plànols o aixecament topogràfic, si en tens.
• Estat de llicències i projecte, si s’hi ha d’edificar.
• Destinació dels diners i sortida: per a què són i com es retornaran.

Amb això, l’estudi sol estar llest habitualment en 1 a 2 setmanes des que tenim la documentació. El termini del préstec va normalment de 6 a 36 mesos.

Si ets un particular i el préstec és per comprar un terreny, s’aplica la Llei 5/2019 de crèdit immobiliari, que protegeix el consumidor i limita quins prestadors poden concedir l’operació. Convé tenir-ho en compte des del principi.

Abans de demanar-lo

Fes el càlcul amb un valor realista del sòl, no amb el que tindria si s’aprovés una requalificació. Comprova la classificació a l’ajuntament i revisa si hi ha terminis per urbanitzar o edificar. I tingues clara la sortida: la venda del terreny, el préstec promotor del banc o les vendes de la promoció.

Si tens un solar o un terreny i necessites finançament, Airtenias Capital estudia l’operació i la presenta als prestadors privats que treballen amb sòl. Pots veure com funciona a la pàgina de préstec amb garantia hipotecària o explicar-nos el teu cas.