Préstamo con garantía de un solar: cuánto se puede pedir y de qué depende

Sí, se puede pedir un préstamo con un solar o un terreno como garantía. Funciona como cualquier préstamo con garantía hipotecaria: se firma ante notario y la hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad. La diferencia está en el importe. Un suelo es más difícil de valorar y de vender que un edificio, así que los prestamistas financian un porcentaje menor de su valor, y ese porcentaje depende sobre todo de la situación urbanística del terreno.

Solar, terreno y suelo no son lo mismo

En el lenguaje de la calle se usan como sinónimos, pero a efectos de un préstamo conviene distinguirlos.

La ley estatal del suelo distingue solo dos situaciones básicas: suelo rural y suelo urbanizado. La clasificación que más se usa en la práctica (urbano, urbanizable, no urbanizable o rústico) la fija cada comunidad autónoma en su ley de urbanismo, y la aplica cada ayuntamiento en su plan.

En Cataluña, por ejemplo, la Ley de urbanismo clasifica el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable. Otras comunidades usan nombres distintos: en Andalucía, la ley actual distingue solo entre suelo urbano y suelo rústico.

Un solar, en sentido estricto, es un terreno en suelo urbano que ya se puede edificar. En la ley catalana, por ejemplo, tiene que estar urbanizado, tener los servicios básicos, dar a una calle pavimentada y con alumbrado, y poder obtener licencia de forma inmediata, sin estar pendiente de un plan o un polígono por desarrollar.

Cómo influye la clasificación en el valor y en la liquidez

Las tasaciones con finalidad hipotecaria siguen la Orden ECO/805/2003, que separa los terrenos en dos niveles. En el nivel II entran los terrenos no urbanizables y los urbanizables que todavía no tienen definidas sus condiciones de desarrollo. El resto queda en el nivel I.

La diferencia es grande:

• En un terreno de nivel I, como un solar, se valora lo que se puede construir: por comparación con otros terrenos o, si no hay datos, por el método residual, que parte del valor de lo que se edificará y le resta los costes.
• En un terreno de nivel II se valora por comparación sin tener en cuenta ningún posible uso urbanístico. Si no se puede calcular así, la orden limita el valor como máximo al valor catastral.

Además, en una tasación hipotecaria se eliminan las expectativas de cambio de uso o de edificabilidad. Que un terreno rústico «algún día será urbanizable» no suma valor a efectos de garantía.

Por qué el LTV es más prudente en suelo

El LTV es la relación entre lo que se pide y lo que vale la garantía. En financiación privada, el límite habitual es de hasta el 50 % del valor del inmueble. En suelo, ese porcentaje baja, por varias razones:

• No genera ingresos. Un local o una vivienda pueden alquilarse; un solar, en general, no.
• Depende de terceros. Su valor está ligado a licencias, planes y plazos que no controla el propietario.
• Hay menos compradores. Sobre todo promotores, y en momentos de mercado flojo desaparecen los primeros.
• Cuesta mantenerlo. IBI, vallado, limpieza y, en algunos casos, plazos para edificar que, si vencen, complican la situación del terreno.

Si quieres ver cómo se calcula y cómo mejorarlo, lo explicamos en el artículo sobre qué es el LTV. La forma más habitual de conseguir más importe con un suelo es añadir otro inmueble como garantía.

Usos típicos

• Comprar el solar o pagar la parte del precio que falta en una compra ya pactada.
• Pagar el proyecto y la licencia mientras llega el préstamo promotor del banco. Lo contamos en detalle en el artículo sobre el préstamo promotor sin preventas.
• Conseguir liquidez para una empresa que tiene un terreno en propiedad y no quiere venderlo.
• Cancelar deudas o embargos que pesan sobre el propio terreno y que impiden venderlo o financiarlo con el banco.
• Reforzar otra operación, aportando el terreno como garantía adicional para bajar el LTV del conjunto.

Qué documentación preparar

• Nota simple reciente, para ver titularidad, superficie y cargas.
• Certificado o cédula urbanística del ayuntamiento, que indica la clasificación y lo que se puede construir.
• Último recibo del IBI.
• Planos o levantamiento topográfico, si los tienes.
• Estado de licencias y proyecto, si se va a edificar.
• Destino del dinero y salida: para qué es y cómo se devolverá.

Con esto, el estudio suele estar listo habitualmente en 1 a 2 semanas desde que tenemos la documentación. El plazo del préstamo va normalmente de 6 a 36 meses.

Si eres un particular y el préstamo es para comprar un terreno, se aplica la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, que protege al consumidor y limita qué prestamistas pueden conceder la operación. Conviene tenerlo en cuenta desde el principio.

Antes de pedirlo

Haz la cuenta con un valor realista del suelo, no con el que tendría si se aprobara una recalificación. Comprueba la clasificación en el ayuntamiento y revisa si hay plazos para urbanizar o edificar. Y ten clara la salida: la venta del terreno, el préstamo promotor del banco o las ventas de la promoción.

Si tienes un solar o un terreno y necesitas financiación, Airtenias Capital estudia la operación y la presenta a los prestamistas privados que trabajan con suelo. Puedes ver cómo funciona en la página de préstamo con garantía hipotecaria o contarnos tu caso.