Préstamo promotor sin preventas: cómo financiar una promoción pequeña

Sí, se puede financiar una promoción sin preventas. El banco suele pedirlas antes de dar un préstamo promotor, pero un prestamista privado puede financiar la compra del suelo, la obra o el final de la promoción mirando sobre todo el valor del activo, el presupuesto y cómo se va a devolver el dinero. A cambio, el importe es más prudente y el coste, más alto. Es una opción especialmente habitual en promociones pequeñas, de pocas viviendas, en las que el banco tarda o directamente no entra.

Por qué el banco pide preventas

Para un banco, el gran riesgo de una promoción es que las viviendas no se vendan a tiempo o al precio previsto. Las preventas sirven para demostrar que hay demanda real antes de empezar la obra. Por eso es habitual que el banco exija un porcentaje de unidades vendidas, además de la licencia de obras y una documentación muy completa.

En una promoción pequeña esto pesa más. Vender sobre plano cuatro o seis viviendas cuesta lo mismo en esfuerzo comercial que vender cuarenta, y muchos compradores prefieren esperar a ver el edificio terminado. El promotor se queda bloqueado: sin preventas no hay préstamo y sin préstamo no hay obra.

Además, el dinero que entregan los compradores durante la obra no es dinero libre. La Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor de viviendas que cobra cantidades a cuenta a garantizar su devolución con un seguro de caución o un aval, y a cobrarlas en una cuenta especial de la que solo se puede disponer para la construcción.

Si vas a cobrar entregas a cuenta de compradores, prepara esa garantía y la cuenta especial antes de firmar el primer contrato. Es una obligación legal, no una condición del banco.

Cómo funciona la financiación privada de una promoción

Un prestamista privado estudia el proyecto como una operación con principio y final:

• El valor del activo hoy: lo que vale el suelo o la obra en el estado en que está.
• El valor al terminar: lo que valdrán las unidades acabadas, con precios de venta comparables en la zona.
• El presupuesto y el calendario: cuánto cuesta la obra, quién la hace y en cuánto tiempo.
• La salida: cómo se devuelve el préstamo, ya sea con las ventas o con la entrada de un préstamo bancario.
• La experiencia del promotor: obras anteriores, equipo técnico y constructora.

La garantía es el propio suelo o la obra en curso y, si hace falta, otros inmuebles del promotor. El importe se calcula sobre el valor de esa garantía: habitualmente hasta el 50 % del valor del inmueble, y menos cuando lo que se aporta es solo suelo. El plazo suele ir de 6 a 36 meses, según la fase que se financie.

Certificaciones de obra y liberación de fondos

En la financiación de obra el dinero no se entrega de una vez. Lo habitual es que se libere por tramos a medida que la obra avanza, y que cada tramo se justifique con una certificación de obra.

Las certificaciones parciales las elabora y firma el director de ejecución de la obra, y el director de obra les da su conformidad, según la Ley de Ordenación de la Edificación. El prestamista suele revisarlas, a menudo con un técnico propio que visita la obra, antes de liberar el siguiente tramo.

Para el promotor, esto tiene dos consecuencias prácticas. La primera, que necesita fondos propios para arrancar cada fase, porque el tramo llega después de acreditar el avance. La segunda, que un retraso en la obra retrasa también el dinero, así que el calendario tiene que ser realista.

Suelo sin licencia

Hay prestamistas privados que financian la compra del suelo antes de tener la licencia de obras. Es una de las situaciones en las que más se usa la financiación privada, porque el banco casi nunca entra en esa fase.

El importe, en este caso, es más bajo. Un suelo sin licencia tiene más incertidumbre: plazos de tramitación, posibles cambios en el proyecto y menos compradores si hubiera que venderlo. Explicamos cómo se valora y cuánto se puede pedir en el artículo sobre el préstamo con garantía de un solar.

La financiación privada como complemento del banco

No siempre se trata de elegir entre banco y prestamista privado. En muchas promociones se combinan:

1. Primero, financiación privada para comprar el suelo y cubrir el proyecto y la licencia.
2. Después, el préstamo promotor del banco, cuando ya hay licencia y, si las pide, preventas. Con ese préstamo se cancela la financiación privada.
3. Al final, si hace falta, financiación privada de fin de obra, para no malvender las últimas unidades si el préstamo bancario vence antes de venderlas.

Así el coste más alto de la financiación privada se limita a los meses en los que el banco no llega. Si quieres ver las diferencias con más detalle, las repasamos en financiación privada o banco.

Qué documentación prepara un promotor

Cuanto más completa esté la carpeta, más rápido se puede estudiar la operación. Con la documentación sobre la mesa, la respuesta llega habitualmente en 1 a 2 semanas. Esto es lo que se suele pedir:

• Nota simple del suelo o del edificio, reciente.
• Proyecto o anteproyecto, con superficies y número de unidades.
• Licencia de obras o, si aún no la hay, el estado de la tramitación.
• Presupuesto de obra y, si ya existe, el contrato con la constructora.
• Calendario de obra y de ventas.
• Precios de venta previstos, con comparables de la zona o un estudio de mercado si lo hay.
• Documentación de la sociedad promotora: escrituras, cuentas y deudas pendientes.
• Experiencia del promotor: obras terminadas y equipo técnico.

Una tasación reciente ayuda, pero no siempre es imprescindible para un primer estudio.

Cuándo no tiene sentido

La financiación privada es más cara que la bancaria. Encaja cuando el margen de la promoción lo absorbe con holgura y cuando el plazo es corto. Si el margen es ajustado, o si la salida depende de vender a un precio que la zona no ha demostrado, conviene replantear el proyecto antes de pedir financiación.

También conviene pedir un plazo con margen. Las licencias y las obras se retrasan con frecuencia, y prorrogar un préstamo tiene coste.

Siguiente paso

Si tienes una promoción pequeña sin preventas, o un suelo que quieres comprar antes de tener la licencia, Airtenias Capital estudia la operación y la presenta a los prestamistas privados que mejor encajan con ella. Puedes ver cómo trabajamos en la página de préstamo promotor o enviarnos los datos del proyecto.